Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 69

Руководствуясь ее указаниями (так нам кажется), он дождался шанса и установил контроль над закусочной. Для этого ему хватило одного дня. Вернувшись на следующий день в Россию, Стив Браун обнаружил, что всем командуют охранники нашего российского партнера (очевидно, бывшие сотрудники КГБ). Они, угрожая оружием, буквально вытолкали Стива из закусочной. Так мы расстались с нашим бизнесом и с планами по организации других аналогичных заведений. Наш российский «партнер» вскоре довел закусочную до полного разорения. Таков печальный итог!

Несмотря на то, что спустя несколько лет нашей компании удалось вернуть утраченную собственность, мы потеряли большинство инвесторов, участвовавших в проекте. Мы все же вернули часть денег, так как мои американские партнеры продолжают строить закусочные в метро в рамках заключенного с Россией соглашения. Однако я, вспоминая о неудачном решении поучаствовать в этой сделке вдали от дома, в неизвестной стране, постоянно говорю себе, что вовсе не обязательно ехать на другой конец света, чтобы найти приключения на свою голову. Неприятностей хватает и дома.

Чем дальше, тем хуже

• Удаленность недвижимости ослабляет контроль над ней.

• Захочется ли вам, построив недвижимость вдалеке, лично поехать туда?

• Ни одно предприятие, предоставленное само себе, не может работать хорошо.

• Зарубежные страны таят в себе особые опасности.

• В поисках неприятностей не обязательно уезжать далеко от собственного дома.

Итак, мы уже разобрали основные элементы анализа сделок. Теперь поговорим о таком аспекте, как отходные пути, которые необходимы на тот случай, если сделка окажется неудачной. Представьте себе, что сделка – это прыжок с парашютом. Быстро приближаясь к земле, вы должны всегда иметь возможность дернуть за кольцо и таким образом избежать удара. Так и со сделкой, грозящей неприятными последствиями. Обеспечьте отходные пути еще на стадии анализа и переговоров. Если это условие не соблюдено, лучше сразу отказаться от сделки.

Когда я только начинал строить рестораны, мы с партнерами, беря кредиты в банке, привычно подписывали соглашения о личных финансовых гарантиях. Мы стремились заполучить самую лучшую недвижимость и понимали, что без личных гарантий она окажется недоступной. Впоследствии мы покончили с этой практикой, поскольку личные гарантии в таких долгосрочных сделках порой равносильны пожизненному заключению. Ведь по некоторым долгосрочным кредитам и договорам аренды приходится расплачиваться до конца жизни, а личные гарантии могут сохранять силу даже в том случае, если вы переуступили имущество кому-то другому.

Хотя, продавая рестораны или расторгая договоры о долгосрочной аренде, мы прилагали все силы, чтобы убрать фамилии из соглашений о личных гарантиях, в ряде случаев, когда кредиторы или владельцы оказывались особо настойчивыми, нам это не удавалось. И пару раз эти обязательства всплывали в суде по иску людей, с которыми мы уже много лет не имели никаких дел. Поэтому, если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно очень негативно сказывается на выгоде потенциальной сделки и должно обязательно учитываться в ходе принятия решения.

Возьмите на заметку

Если от вас требуют личных финансовых гарантий, тщательно подумайте, стоит ли брать на себя такое обязательство на весь срок аренды или кредита. Оно может быть равносильным пожизненному заключению.

Имея печальный опыт, я не только перестал давать личные гарантии при заключении договоров аренды недвижимости, но и стал оговаривать в них возможность досрочного расторжения, если сделка окажется неудачной. В большинстве случаев владельцы недвижимости упорно сопротивляются таким попыткам и даже отказываются заключать договоры. Но я тоже проявляю упорство, пытаясь оставить дверь для отступления открытой. Мои доводы сводятся к тому, что я потрачу значительные средства на усовершенствование и модернизацию недвижимости, которые не смогу унести с собой, и это, естественно, удержит меня от расторжения договора без веских причин. Порой мне удается выторговать хотя бы частичные уступки – все же лучше, чем ничего. Например, в соглашении оговаривается, что мои гарантии теряют силу, если арендная плата исправно выплачивается на протяжении трех или пяти лет. Тем не менее я всегда готов отказаться от сделки, если условия личных гарантий оказываются слишком жесткими или рассчитаны на слишком длительный срок.

Сделка – это прыжок с парашютом

• Долгосрочные личные финансовые гарантии могут быть равносильны пожизненному заключению.

• Оговаривайте в договорах долгосрочной аренды возможность воспользоваться «парашютным кольцом».

• Будьте готовы отказаться от сделки, если ее условия представляются слишком жесткими.

При любой сделке в какой-то момент появляется возможность продать эту недвижимость, или хотя бы возникает мысль о продаже. Я решаю просто: если цена устраивает, то какие могут быть сомнения? Анализировать в данном случае можно только одно: какой вариант более выгоден – продажа или дальнейшее владение? В моей практике были как очень успешные продажи, так и промахи, за которые я укоряю себя и по сей день.

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки. Рестораны фастфуда чаще всего продают, основываясь на соотношении предлагаемой цены и годового денежного потока. Если цена покупки превышает денежный поток в шесть раз, то это прекрасная сделка. Нижним пределом является ситуация, когда соотношение составляет 4,5. Под денежным потоком я понимаю сумму доходов перед уплатой процентов по кредиту, налогов и без учета амортизации. Кто-то может определять это понятие и несколько по-иному.

Возьмите на заметку

Существуют некоторые общие правила, используемые в операциях по продаже недвижимости. Разумеется, они могут корректироваться в зависимости от особенностей каждой конкретной сделки.

Недвижимость, приносящая доход, может продаваться по самым разным причинам и ценам. Вспоминается история о владельце автозаправочной станции с небольшим круглосуточным магазинчиком. Этот хитрец всеми силами старался создать видимость большего денежного потока, чтобы выторговать более высокую продажную цену. Каждый раз, когда его посещал потенциальный покупатель, он разбрасывал мусор по всему помещению, оставлял грязь в туалетах, да и сам появлялся перед посетителем в самом затрапезном виде. В ходе осмотра станции он со смущенным видом говорил: «Если всем этим управлять как полагается, то доходы взлетят к небесам». Нередко владельцы недвижимости приписывают к сумме денежного потока свою зарплату, затраты на содержание личных автомобилей, бытовые расходы и т. д.

Подобные приемы являются обычным делом при продаже недвижимости. Ими пользуются даже самые порядочные владельцы. Поэтому опытные покупатели полагаются только на величину денежного потока, рассчитанную по строгим отраслевым нормам, и на объективный анализ всех показателей.