Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 66

Но это только полдела. Не менее важны прогнозы будущих расходов. Их почти всегда можно определить почти точно, если приложить старание и терпение. Нам повезло, что в США существует достаточно эффективная схема распределения товаров и услуг по довольно приемлемым ценам. За исключением электроэнергии, воды и бензина, цены на которые не раз подскакивали, расходы на питание, бумагу, производственные нужды и оплату персонала обычно остаются относительно стабильными. Кроме того, если расходы начинают расти, то в ресторанах быстрого питания, небольших магазинчиках и на автозаправочных станциях вы можете поднимать цены на товары и услуги чуть ли не каждый день, чтобы сохранить прежний уровень доходов. Конечно, в этом вас всегда будет ограничивать конкуренция, но если ваша продукция нравится «собакам» и заведение удачно расположено, то спрогнозировать финансовые результаты деятельности будет не так уж трудно.

Если у вас сложилось представление об объеме продаж и расходах, то сможете достаточно точно вычислить показатели денежного потока и рентабельности. Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею. Если я поленился подсчитать автомашины и пешеходов, не смог выяснить показателей конкурентов, то анализ окажется ложным. Если я недостаточно тщательно спрогнозировал будущие расходы, то в формулу расчета рентабельности закладываются неверные цифры, которые дадут на выходе не более чем мусор. Иногда мне везло, и ситуация оказывалась лучше, чем я надеялся. Однако нельзя полагаться только на удачу. Дорогостоящие ошибки, которые намертво отпечатались в моей памяти, стали результатом слишком оптимистичных прогнозов, основанных на ложных предпосылках.

Возьмите на заметку

Тщательно выполненная домашняя работа позволяет избежать ситуаций, когда заложенные в расчеты неверные данные дают на выходе результат, превращающий бизнес-прогноз в лотерею.

Несколько лет назад в самом сердце города Вайкики на Гавайях мы с Робертом Палли открыли очередной ресторан «Burger King». Хотя он размещался прямо напротив популярного торгового центра «Kings Village», нам показалось, что поток пешеходов в этом месте недостаточно интенсивен. Вместе с тем всего в полуквартале в направлении пляжа бродили толпы туристов. Я лично подсчитал пешеходов по головам, и оказалось, что каждый час через перекресток проходили несколько тысяч потенциальных клиентов.

Еще одним недостатком ресторана было то, что рядом с ним находился справочно-информационный киоск. Нашей затее грозило полное фиаско! Если мы собирались оставаться в этом месте, то прогнозы выручки надо было существенно снижать. Ведь теперь они основывались на объективных подсчетах. К тому же злосчастный киоск не давал возможности привлечь потенциальных покупателей с оживленного перекрестка. К счастью, прежде чем махнуть рукой на неудачную сделку, мы с партнером решили еще раз подумать, что нам делать, и пришли к выводу, что если вход в ресторан будет хорошо просматриваться с угла, то дела пойдут. Я обратился в городскую администрацию и попросил передвинуть киоск, загораживавший ресторан. К счастью, нам пошли навстречу. В результате это заведение быстрого питания оказалось самым успешным из всех, что я когда-либо строил. Теперь «собаки» могли нас еще и видеть. Клиентов оказалось предостаточно! Выручка за первый год составила более 2,7 миллиона долларов с площади меньше чем 250 квадратных метров.

С другой стороны, однажды мне пришлось оборудовать кладбище на участке земли, которую я и Бернард Бейс (один из авторов этой книги) приобрели под строительство престижного жилого здания. Каким образом площадка могла превратиться в кладбище? Причина простая – ураган «Иники» и несколько старых заброшенных могил на участке, которые оказались не отмеченными на плане. Сколько раз я впоследствии выслушивал от знакомых одну и ту же шутку: «Джон, я слышал, что люди специально умирают, чтобы поучаствовать в твоем проекте!» А если серьезно, то рентабельность кладбищ может оказаться просто феноменальной. Если вы, к примеру, сумели превратить шесть акров земли в крупном городе в 6000 участков под захоронения, то выручка может составить от 15 до 20 миллионов долларов! Поскольку земля уже была оплачена, мне ничего не оставалось, как получить разрешение на обустройство кладбища и начать работу. Имея большой опыт в составлении финансовых прогнозов, я детально подсчитал потенциальные доходы и денежные потоки, и они убедили меня, Бейса и других наших партнеров, что мы, потерпев неудачу в строительстве, на самом деле вытянули счастливый билет. Соотношение расходов и доходов было весьма благоприятным. Анализ сделки выглядел блестяще, но оказался в итоге абсолютно неверным.

Что заложишь, то и получишь

• Добудьте и используйте данные об объемах продаж из любых источников (в том числе и у конкурентов).

• Лично посчитайте пешеходов и машины.

• Проделайте домашнюю работу относительно прогнозируемых расходов.

• Еще раз проанализируйте всю сделку, прежде чем ставить подпись.

• Если строите недвижимость для продажи, необходимо заранее иметь надежного покупателя.

К сожалению, я сильно переоценил темпы, которыми будут раскупаться участки. Строя кладбище, мы изначально рассчитывали продать его крупной компании ритуальных услуг. Даже подписали базовое соглашение, по которому эта компания пока будет управлять кладбищем, а затем приобретет его в собственность. Сделка сулила неплохую прибыль. Мы продолжили строительство, предполагая, что сможем продать участок профессионалам вскоре после окончания работ и нам не придется управлять этой «недвижимостью». Но едва мы закончили, потенциальный покупатель обанкротился. Таким образом, я, всю жизнь проработавший в сфере фастфуда, вдруг оказался кладбищенским смотрителем.

Эта работа мне не слишком нравилась, но все же взялся за дело, потому что предполагаемые цифры доходов выглядели весьма привлекательно. Мы потратили миллионы долларов, и участки надо было продавать. Я и представить себе не мог, как это будет трудно. Вот что значит положить в основу анализа некачественные данные. Я понял, что меня самого похоронят на этом кладбище еще до того, как я распродам хотя бы половину участков!

Годы спустя, потратив время и получив некоторый опыт в управлении кладбищем, я все же сумел, пусть и с убытком, продать его целиком. Теперь мы с партнерами старше и умнее. Я понял, что прогнозы относительно продажи мест под захоронения строились на пустом месте. Правда, под конец ежемесячные объемы продаж все-таки достигли существенного уровня. Я не учел одного обстоятельства: любое новое кладбище не обладает «традицией», которая создается долго и медленно. Это особенно заметно в небольших городах.

Оказывается, дело в том, что семьи с большой неохотой соглашаются на захоронение умерших родственников на новом месте. Если, к примеру, дядя или тетя были похоронены на старом кладбище, то и все остальные родственники хотят купить себе место под могилы там же, даже несмотря на острую нехватку площади. В конце концов люди вынуждены будут прийти и на новое кладбище, но для этого потребуются годы. Таким образом, мое решение о строительстве кладбища было продиктовано прогнозами, которые оказались слишком оптимистичными для этого вида бизнеса. К тому же нас подкосила потеря нашего главного партнера, который, будучи профессионалом, должен был управлять этим кладбищем. Анализ оказался некачественным, потому что в него были заложены неверные исходные данные.