Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 28

Кто же должен входить в команду строителей? В первую очередь, это сильный менеджер проекта. В его обязанности, помимо прочего, входит привлечение субподрядчиков и составление сметы строительства. Менеджер изучает все планы и спецификации, представленные командой архитектора, и зачастую, основываясь на своем опыте, вносит в них изменения и дополнения. Предложения менеджера могут сэкономить вам тысячи долларов из бюджета без ухудшения качества и внешнего вида готового здания.

Каждый проект, в зависимости от масштабов и сложности, должен иметь, как минимум, одного прораба, осуществляющего контроль на месте за строительными работами. Он отвечает за повседневные операции всех субподрядчиков, работающих в данный момент на строительстве. Прораб устанавливает порядок и последовательность операций, чтобы они были согласованы между собой. Например, совершенно очевидно, что маляры должны появляться на строительной площадке после штукатуров. И уж конечно, земляные работы должны быть завершены до того, как бетонщики начнут заливать фундамент. Для разработки графика работ и контроля за его соблюдением нужен человек, который хорошо знаком со всеми операциями и знает, как они должны осуществляться и сколько времени могут занять. Он должен обладать требовательностью в сочетании с профессионализмом. Лишь в этом случае вы получите от субподрядчиков то, за что им заплатили.

В обязанности субподрядчиков, прорабов и менеджера входят постоянные консультации с архитектором и инженерами и применение строительных приемов и способов, которые не всегда могут быть указаны в чертежах, но со всей очевидностью вытекают в процессе строительства. Кроме того, они должны находиться в постоянном контакте с контролирующими органами, в частности со строительными и финансовыми инспекторами, и, разумеется, с вами, как собственником. Не забывайте, что это, в конце концов, ваше детище и лишь вы несете полную ответственность за проектирование и строительство.

У менеджера проекта есть еще одна функция, которая имеет для вас большую важность: он строго следит за бюджетом строительства. В частности, он должен сразу же замечать, как только кто-нибудь из субподрядчиков выходит за рамки отведенной ему доли бюджета, и вносить коррективы, не дожидаясь окончания работ. Он находится на страже ваших финансовых интересов и докладывает вам обо всех случаях превышения сметы. В строительстве нередко бывает так, что работы длятся дольше и обходятся дороже, чем первоначально планировалось, поэтому хороший менеджер, обладающий большим опытом, – это настоящая находка.

На чем зарабатывает деньги генеральный подрядчик? Если вы взглянете на свой бюджет, то обнаружите там одну строку, в которой определенный процент сметы отводится в качестве вознаграждения генподрядчику. Помните, что стоимость строительства определяется в ходе переговоров между вами и подрядчиком, поэтому вы должны хорошо разбираться во всех тонкостях бюджета, включая прямые расходы на оплату труда и приобретение материалов, накладные расходы и прибыль.

Наконец, вы тоже являетесь участником строительной команды и должны использовать все возможные средства, чтобы работы выполнялись качественно, а счета оплачивались своевременно.

Для этого целесообразно нанять независимого инспектора по контролю за качеством, предусмотреть ряд финансовых инструментов в виде залогов и гарантий и заключить договор страхования.

Титульные компании, специализирующиеся на проверке права собственности на недвижимость, уже упоминались в этой книге, и настало время вновь к ним вернуться. Они играют важную роль как в процессе приобретения уже готовой недвижимости, так и ее строительства. В частности, эти компании хранят у себя все залоговые суммы, перечисляемые при покупке земельных участков. Кроме того, они выдают сертификаты на право собственности и оказывают услуги по страхованию титулов. Титульная компания периодически проверяет, своевременно ли оплачивает счета генеральный подрядчик и нет ли у него задолженности перед субподрядчиками. Наверняка вам не понравится, если на уже практически завершенное здание будет наложен арест за долги перед строительными организациями. А такое порой случается.

Вопреки распространенному мнению, услуги компании по управлению недвижимостью понадобятся вам еще до того, как начнутся строительные работы по проекту. Именно она проводит для вас анализ рынка и определяет наиболее вероятный уровень квартплаты для данного района. Основываясь на этих сведениях, вы можете разработать реальный операционный бюджет. Обычно управляющие компании зарабатывают деньги, получая определенный процент от среднегодового дохода, получаемого в виде квартплаты. Наличие у нас опытной управляющей компании нередко становилось ключом к успеху. Мы даже и представить себе не можем, что бы делали без ее знания рынка и умения работать на нем.

Если вы не состоите в близком родстве с Рокфеллером и не получили крупный выигрыш в лотерее, то вам придется задуматься о том, каким образом финансировать проект. Может рассматриваться несколько вариантов получения денег: от государственных финансовых компаний, коммерческих банков и частных инвесторов. Все они имеют право на существование, но каждый из них связан с определенными ограничениями и требованиями.

Можно обратиться за кредитом на нужды проектирования и строительства в государственный или коммерческий банк. Традиционно банки предоставляли в виде займа 65–85 процентов от общей стоимости проекта. Финансовый кризис 2008 года изменил это процентное соотношение, и теперь застройщики должны вкладывать в проект большую долю собственных денег, но, как бы то ни было, вы можете воспользоваться этим источником финансирования. Правда, государственные и коммерческие банки отводят себе роль кредиторов первой очереди. Это означает, что в случае вашего банкротства они должны получить свои деньги первыми. Процентные ставки отражают актуальный уровень на кредитном рынке.

Еще одним источником финансирования могут быть частные инвесторы, желающие вложить свои деньги не в акции или облигации, а в недвижимость. Если у вас хорошая деловая репутация и убедительный бизнес-план, они ссудят вам деньги, но поставят условие, чтобы им платили не только проценты по займу, но и определенный процент прибыли от недвижимости после завершения ее строительства, в том числе и в случае продажи. Привлечение денег от частных инвесторов обычно обходится дороже, чем от традиционных кредиторов, однако они проводят более гибкую политику и могут профинансировать бульшую долю стоимости проекта, чем банки.

С учетом ваших возможностей и масштабов проекта вам, возможно, придется прибегнуть к комбинации этих источников финансирования. Большинство проектов, над которыми работаем мы с Кеном, финансируются в среднем на 67 процентов за счет банковских кредитов и на 33 процента из других средств, которые могут поступать как от частных инвесторов, так и из собственных фондов.

Чтобы получить финансирование, недостаточно просто заглянуть в банк, располагая всего лишь хорошей идеей. От вас потребуется намного больше. Для этого прежде всего необходим бизнес-план. Такие планы могут иметь разные формы и размеры. Их образцы вы можете в изобилии найти в интернете. Я ограничусь самым главным и расскажу только о том, что в этих планах хотят увидеть банки. Это позволит отсеять всю словесную шелуху, которую там все равно никто не читает. Бизнес-план должен обязательно содержать следующие моменты: