Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 29

• основную цель проекта и ее финансовое выражение (эта часть должна занимать первые несколько страниц вашего плана);

• описание недвижимости, которое включает в себя привязку к местности, поэтажный план различных видов квартир, схему участка и его рельеф, а также рисунки зданий и сооружений;

• обзор местного рынка недвижимости с указанием финансовых показателей жилых зданий, находящихся по соседству, а также общего состояния городской экономики;

• финансовую смету, включающую в себя расходы на проектирование, строительные работы, а также планируемые меры по управлению недвижимостью;

• резюме застройщика, в котором описываются ваши прошлые заслуги и достижения;

• резюме участников команды, в которых описываются прошлые заслуги и достижения архитектора, инженеров и менеджеров.

Этим пунктам бизнес-плана кредиторы уделяют основное внимание и изучают их очень тщательно. Никакие пустые разглагольствования, увеличивающие количество страниц в плане, не смогут компенсировать недостаточной проработки этих деталей. Точный анализ и построенный на его основе бизнес-план увеличивают ваши шансы на получение кредита. Финансирование не выделяется под неконкретные планы, основанные на поверхностных исследованиях и содержащие вместо анализа голые прожекты. Этот документ важен не только для получения кредита. Его составление поможет вам самим точнее определиться с целями проекта и прийти к выводу, окажется ли он прибыльным. Давайте взглянем правде в глаза: вам это куда важнее, чем банку.

Мы с Кеном посвятили всю жизнь созданию хорошей кредитной истории и установлению контактов с банками и инвесторами. Банкирам и инвесторам хорошо известна наша репутация и опыт, и они всегда готовы рассматривать наши предложения. Наша кредитная история и финансовая обеспеченность внушают банкам и инвесторам уверенность в том, что представленный проект жизнеспособен и мы сможем его реализовать. Занимаясь поисками источников финансирования, вы можете быть уверены, что кредиторы дотошно изучат всю вашу подноготную:

• Каково ваше финансовое состояние? Если вы строите недвижимость от имени какой-то компании, то какие финансы за ней стоят?

• Есть ли у вас опыт успешной реализации подобных проектов в прошлом, или вы впервые беретесь за это дело? Если это ваш первый проект, то какие ваши качества и умения позволяют надеяться, что вы успешно доведете его до конца?

• Заканчивались ли некоторые из ваших проектов в прошлом неудачей?

• Каким опытом, умениями и сильными качествами располагает ваша команда? Являются ли ее участники солидными и крепкими специалистами, или они представляют собой слабое звено, которое может привести проект к провалу?

• Что представляют собой другие ваши источники финансирования для данного проекта? Сколько собственных денег вы готовы в него вложить?

Чем убедительнее ответы на каждый из этих вопросов, тем лучшие условия кредита вам будут предложены. Кредитор будет задавать эти вопросы независимо от размера и типа займа, на который вы претендуете. Это подводит нас к следующей теме обсуждения.

Кредит на цели строительства относится к краткосрочным, и его длительность колеблется от шести до тридцати шести месяцев в зависимости от масштабов и бюджета проекта. Процентные ставки по таким кредитам могут быть самыми разными, и их особенность заключается в том, что до истечения срока выплачиваются только проценты, а основная сумма долга погашается в конце одним платежом. Кредитное учреждение оставляет у себя ваш проект в виде залога на протяжении всего срока займа. В случае неплатежеспособности вы потеряете свою собственность. Кредит на цели строительства обычно требует персональных гарантий от застройщика, а это значит, что банк в случае неплатежеспособности может взыскать свои деньги из ваших личных активов и сбережений.

В отличие от других видов займов, при выделении краткосрочного кредита на цели строительства банк не предоставляет вам всю сумму сразу. Вы будете получать определенные порции ежемесячно, в зависимости от темпов продвижения проекта. Каждый месяц ваша команда должна будет представлять в банк отчет о проделанной работе. Банк высылает инспектора, чтобы убедиться, что указанные в отчете сведения соответствуют действительности и все законодательные требования и нормы соблюдены. Лишь после этого банк выделяет очередную часть кредита.

После завершения строительства вам понадобится долгосрочный кредит. По нему вам уже придется ежемесячно погашать как проценты, так и основную сумму долга. Как правило, этот кредит берется для того, чтобы выплатить задолженность по краткосрочному кредиту, который вы брали под строительство, а также, возможно, вернуть часть денег инвесторам. Иногда кредитор сразу предусматривает, что строительный кредит по окончании строительства автоматически преобразуется в долгосрочный. Для вас это означает уменьшение финансового риска. Ведь всегда есть вероятность, что после окончания строительства у вас возникнут затруднения с получением долгосрочного кредита. При такой схеме вам изначально гарантируется финансирование.

Финансовые условия кредита могут быть весьма сложными. Наша компания никогда не берет займов, тщательно не проанализировав все условия с привлечением юриста, который специализируется на финансировании недвижимости. Необходимо убедиться, что вы полностью понимаете все условия, под которыми подписываетесь.

Чтобы реализовать свою мечту, девелопер вкладывает огромные деньги, но прибыль он увидит только после того, как строительство будет завершено, а недвижимость введена в эксплуатацию. Конечное вознаграждение за хорошо продуманный и умело реализованный план может быть фантастическим по размерам, однако на пути к нему вас ожидает немалый риск. И когда в 1976 году я строил свой первый дом за 29 тысяч долларов, и когда сегодня мы возводим целые жилые комплексы стоимостью в 30 миллионов, неизбежными спутниками работы являются большие затраты времени, кропотливые исследования и подготовительные мероприятия, расходы и бессонные ночи.

Вы затрачиваете огромные суммы уже к тому моменту, когда нашли участок для застройки, проанализировали состояние рынка, наняли профессионалов, получили финансирование и начали строительные работы. Каждый день на вашем пути возникают все новые трудности. Вы берете на себя большой финансовый риск, рассчитывая на доходы когда-нибудь в отдаленном будущем. Процесс строительства сложен, но очень увлекателен. Невозможно заранее все предвидеть, но вы добьетесь успеха, если будете работать методично, пользоваться советами и поддержкой окружающих, не будете избегать проблем и не опустите рук. В конечном итоге вас ожидает невероятная награда как в личном, так и в финансовом плане.

Пуститесь в это сложное и увлекательное путешествие. Не забывайте про карликовых утконосых полевых мышей и другие преграды, которые встретятся вам на пути. В конечном итоге вы либо увлечетесь строительством жилья, как и я, либо поймете, что это не ваш хлеб. В любом случае я желаю вам успеха.