Вторая ошибка произошла при позиционировании класса оцениваемого здания. Мнение о классе объекта оценки было построено специалистом на основании качества отделки входной группы, состояния первого и последнего этажа. Детализация проекта выявила, что остальные этажи соответствовали по качеству отделки классу «С». Для оценки площади этих этажей требовалось подобрать дополнительные аналоги класса «С». Технические помещения для целей оценки следовало распределить пропорционально полезной площади помещений класса «B» и «С».
Резюме. Отсутствие анализа рынка объекта оценки и учета его индивидуальных особенностей, выявляемых залоговиком в ходе всего цикла залоговой экспертизы, способны превратить методологический выверенный расчет в фикцию.
1.3.4. Составляющие ликвидности предмета залога
Разговор двух кредитчиков:
– Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество – неликвид.
– Да нет, есть у них ликвид. Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, – это ликвид.
Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности
[41] и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:
• емкость рынка, «типичность» сделки, время реализации;
• наличие административных барьеров;
• функциональные особенности и ограничения;
• социальная значимость обеспечения.
Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».
Емкость рынка, «типичность» сделки
Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.
Пример
1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.
Резюме. Ликвидность бутылки водки не равна ликвидности товарного состава с водкой, ограниченной региональным акцизом и торговой маркой.
2. В банке «O» рассматривался залог главного производственного цеха ОАО «Промтрактор». Предприятие входит в четверку мировых лидеров по производству бульдозерной техники. Площадь цеха превышала несколько десятков тысяч кв. м. Рассчитывая рыночную стоимость цеха, региональный залоговик применил сравнительный подход. Проверка стоимости в головном офисе выявила завышение в шесть раз. Оказалось, что залоговик подбирал аналоги, доступные на рынке, то есть здания складов с площадью несколько сотен кв. м. Определить стоимость цеха удалось после консультации с Минимуществом Республики Чувашия.
Резюме. Некорректная оценка соответствия оцениваемого объекта типовым лотам на рынке повлияла как на категорию ликвидности, так и на стоимость объекта залога.
Наличие административных барьеров
Сценарий работы с источником информации о залоге предусматривает анализ степени влияния государства на рынок объекта залога (федеральный, региональный, муниципальный уровень). Проверяется необходимость наличия лицензий, спецразрешений, уплаты акцизов/сборов и иных платежей при реализации предлагаемого обеспечения. Ограничением ликвидности может являться необходимость постановки имущества на учет в госорганах, прохождение сертификации.
Пример
1. Крупная торговая сеть обратилась за кредитным продуктом в банк. В качестве залога предложено оборудование нескольких сотен кассовых узлов. Оборудование импортное, новое. Документы основания права собственности, в том числе подтверждающие оплату, в наличии. На первый взгляд – беспроблемный залог.
Залоговая экспертиза выявила особенность оборота данного вида имущества на рынке. При совершении операций купли-продажи с оборудованием требовалось снятие с налогового учета, фискализация, постановка на налоговый учет. Принимая во внимание необходимость обслуживания в «профильных организациях», периодическую поломку блоков ЭКЗЛ
[42] и термопринтеров, вторичный рынок практически отсутствовал. Проще купить новый автомат.
Резюме. Оценка залога без анализа ликвидности может привести к неверному определению стоимости. В случае обращения взыскания банк вынужден был бы продавать кассовое оборудование по демпинговым ценам.
2. Классическим примером административных барьеров является имущество акцизной группы: нефтепродукты, табак, спиртосодержащие продукты.
Функциональные особенности и ограничения
Предлагаемое к залогу имущество может быть ограничено в обороте на рынке по причине явных или скрытых функциональных ограничений. С источником информации проговариваются:
• особенности технического функционирования объекта залога, сужающие сферу его использования, и сегмент потенциальных покупателей;
• необходимость сервисного обслуживания в профильных организациях;
• уровень сложности демонтажа/монтажа, перевозки.
Пример
1. Банк рассматривал возможность кредитования угольного объединения. В качестве залога предлагались радиостанции Motorola: индивидуальные радиосистемы горняков, диспетчерские и передвижные радиостанции. Отличное, новое оборудование. Все документы, подтверждающие право собственности, в наличии.
Проведенная экспертиза выявила, что радиостанции работали на трех частотах. Два из функционально доступных диапазонов частот в регионе были заняты конкурирующим предприятием и спецслужбами. Как результат, узкий сегмент рынка возможных покупателей вследствие явного функционального ограничения.
Вернуться к просмотру книги
Перейти к Оглавлению
Перейти к Примечанию
© 2020 LoveRead.ec - электронная библиотека в которой можно
читать онлайн книги бесплатно
.
Все материалы взяты из открытых источников и представлены исключительно в ознакомительных целях.
Все права на книгу Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица
принадлежат автору Николай Вольхин и издательствам.