Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 97

История успеха ученицы № 1

Лупе начала создавать себе репутацию, приобретая и модернизируя жилые дома в одном из запущенных районов своего города. Слухи о ней передавались из уст в уста, и вскоре к женщине начали обращаться инвесторы, которым хотелось большей рентабельности вложений, чем им могла дать пенсионная накопительная программа 401(k). У этих инвесторов не было времени заниматься недвижимостью, но у них были деньги, которые они готовы были вкладывать.

Возможно, вы считаете, что партнер – это то же самое, что инвестор, но между ними есть принципиальное различие. Партнер – это человек, который приобретает недвижимость вместе с вами, а не просто финансирует покупку, предоставляя вам деньги.

Возьмите на заметку

Партнерство – прекрасный вариант для начала инвестирования. Партнер может помочь расширить ваш инвестиционный портфель и кредитные возможности, одновременно беря на себя часть вашей работы. Среди многих видов партнерства я советую вам выбрать тот, который соответствует вашим индивидуальным потребностям. Если вы ощущаете неуверенность, обратитесь за профессиональной помощью.

Где найти партнера? Для начала обратитесь к одному из родственников, который достаточно дальновиден, чтобы понять, что инвестиции в недвижимость относительно безопасны и имеют высокий потенциал доходности. Со временем у вас появится десяток или больше партнеров, в числе которых будут члены семьи, друзья и коллеги. Каждый из них будет вносить в общее дело деньги (или услуги) взамен за долю в недвижимости.

История успеха Карлтона № 2

В начале своей карьеры я работал брокером по недвижимости, и самым первым моим заданием была продажа многоквартирного жилого дома. Меня долго удивляло, почему он не продается. Ведь это была, на мой взгляд, прекрасная возможность для инвестиций. Как-то раз я побывал на одном из семинаров, где речь шла о преимуществах партнерского инвестирования и о том, что совместными усилиями можно добиться того, что не удается в одиночку. От преподавателя, имевшего солидный опыт в формировании синдикатов и партнерских групп, я почерпнул несколько очень эффективных приемов и решил приобрести это здание. Я основал партнерство, в которое вошли еще два инвестора. Они внесли начальный платеж, а оставшиеся 80 процентов стоимости профинансировал сам владелец дома. Мой вклад в общее дело носил «интеллектуальный» характер. Так состоялась моя первая удачная сделка, которая стала началом карьеры инвестора, длящейся уже более четырех десятков лет.

Однако будьте осторожны: партнерство – это обоюдоострый меч. У каждого из партнеров может быть свой взгляд на ответственность, обязанности и цели, а это нередко приводит к конфликтам, которые вредят партнерским отношениям. Необходимо, чтобы все соглашения между партнерами составлялись в письменном виде. И, как всегда, в случае затруднений обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Зачастую, когда недвижимость выставляется на продажу через брокера, начальный платеж составляет всего 10 процентов. Продавцу в данном случае эти наличные деньги нужны только для того, чтобы оплатить брокеру комиссию и услуги по совершению сделки.

Обычно размер брокерских комиссионных колеблется от 5 до 7 процентов. В сделках с недвижимостью участвуют, как правило, два брокера – со стороны продавца и со стороны покупателя. Если один и тот же брокер представляет в сделке интересы и продавца, и покупателя, он получает комиссионные в полном размере (и делится ими с брокерской компанией, на которую работает). Если же одни брокер выставляет недвижимость на продажу, а второй ведет дела с покупателем, то комиссионные делятся между ними.

Возьмите на заметку

Как правило, данные о продаваемой недвижимости брокер вносит в местную или региональную базу данных. К ней на платной основе имеют доступ все члены ассоциации брокеров.

Чтобы «позаимствовать» комиссионные, инвестору целесообразнее всего обращаться к брокеру, который выставляет недвижимость на продажу, поскольку у того самый большой шанс получить эти комиссионные в полном размере.

Возьмите на заметку

Лучше всего иметь дело с брокером или риэлтором, который сам является инвестором. Он разбирается в творческих методах финансирования и использования чужих денег и поэтому охотнее согласится одолжить вам свои комиссионные под залог недвижимости.

Очень важно наладить с брокером хорошее взаимопонимание. Брокер поначалу может отрицательно отнестись к тому, что получит свои комиссионные с задержкой, но он станет сговорчивее, если предложить ему долговое обязательство на сумму, которая несколько выше размера комиссионных, к примеру, не на три тысячи долларов, которые он получил бы за свои услуги, а на три с половиной. Такая надбавка рассматривается как «премия» за готовность получить долговое обязательство вместо живых денег.

Об этой возможности люди практически никогда не вспоминают, но она представляет собой неплохой способ, позволяющий уменьшить сумму, вкладываемую в покупку недвижимости. Многие выставляемые на продажу здания не вызывают интереса у покупателей и инвесторов, потому что им требуется ремонт. Чистка, покраска, замена оборудования – все эти работы имеют долларовое выражение. Однако можно обойтись без наличных денег, если вы или ваши партнеры обладают необходимыми умениями и навыками, чтобы выполнить эти работы своими силами. Вы можете также договориться с владельцем здания о кредите на проведение необходимых ремонтных работ по завершении сделки. Этот кредит выдается в момент подписания договора купли-продажи и покрывает какую-то часть начального платежа.

Возьмите на заметку

Иногда кредита на ремонтные цели вполне хватает для начального платежа за недвижимость.

Есть ли у вас какая-то ценная вещь, например катер, ювелирные украшения, пенсионный накопительный счет или договор страхования, под залог которой вы можете взять деньги в долг? Получение такого «кредита» может оказаться ценным подспорьем при покупке недвижимости. Однако следует соблюдать осторожность. Вам ведь придется возвращать этот долг, да еще и с процентами. Обычно это делается за счет ежемесячных поступлений от недвижимости, но их может и не хватить. Проконсультируйтесь с бухгалтером, чтобы в полной мере оценить свою финансовую ситуацию. Убедитесь, что вы будете в состоянии выплатить долг. Кстати, такую ссуду можно получить не только в кредитном учреждении, но и у частного инвестора, который оставит у себя вашу ценность в виде залога.

История успеха ученика № 2

Некоторые инвесторы в качестве начального платежа используют какую-нибудь недвижимость. Один из моих учеников, Скотт, продал «в едином пакете» сразу шестнадцать объектов недвижимости. В качестве первого платежа покупатель внес полностью выплаченную квартиру в кондоминиуме и земельный участок. На остальную сумму в размере 1,6 миллиона долларов был получен банковский кредит. Таким образом, Скотт приобрел в собственность квартиру, а впоследствии еще получал денежные поступления от проданной недвижимости.