Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 62

Чистая операционная прибыль: Норма капитализации = Стоимость

Возьмите на заметку

С помощью нормы капитализации измеряют экономическую эффективность недвижимости без учета средств, направляемых на погашение кредита. Ее показатель можно вычислить, если чистую операционную прибыль разделить на стоимость недвижимости.

Мультипликатор валового дохода используется, чтобы сравнить параметры схожей недвижимости в определенной местности. Например, вы вычисляете мультипликаторы для трех жилых домов, находящихся в одном районе города, а затем сравниваете их. При прочих равных условиях следует выбирать недвижимость с самым низким мультипликатором валового дохода. Как правило, при снижении мультипликатора увеличивается денежный поток. И наоборот, чем выше мультипликатор, тем меньше денежный поток.

Возьмите на заметку

Мультипликатор валового дохода – это соотношение цены недвижимости и годового дохода, поступающего в виде квартплаты. Чем меньше этот показатель, тем лучше.

По этим параметрам обычно оценивают текущее состояние компаний, но они пригодны и для оценки инвестиций в недвижимость, так как каждый объект тоже имеет сильные и слабые стороны, возможности и риски. Опытный инвестор, стремящийся к гарантированному успеху, обязательно проанализирует все четыре момента.

Учтите, что такой анализ, как правило, субъективен. В нем не бывает правильных и неправильных ответов. Многие факторы взаимозависимы. Так, например, необходимость в новой покраске дома может быть оценена как слабая сторона, но в то же время новая покраска сразу же улучшает общий вид недвижимости и тем самым повышает ее стоимость, превращаясь, таким образом, в дополнительную возможность.

В процессе поиска недвижимости следите за тенденциями. Например, одно время горожане в массовом порядке строили жилье в пригородах. Однако в последние годы тенденция сменилась на противоположную. В связи с повышением цен на бензин и некоторыми другими факторами многие ставят машины на прикол и стараются найти жилье в непосредственной близости от места работы, магазинов, ресторанов и т. д.

Получить информацию можно из газет и других источников. У инвестора появляется намного больше возможностей, если он в состоянии распознать зарождающуюся тенденцию еще до того, как она становится медийно известной.

Как разглядеть тенденцию? Этот процесс в чем-то сродни искусству, но если говорить в общем, то у вас есть следующие возможности:

• Наблюдайте за происходящим вокруг. Уделяйте особое внимание изменениям в поведении людей. Например, восемь или десять лет назад вошли в моду внедорожные автомобили. Чуть ли не каждый стремился купить себе такую машину. Однако со временем, опятьтаки из-за возросших цен на бензин и других факторов, связанных с охраной окружающей среды, спрос на внедорожники упал, а на смену им пришел новый тип транспортных средств – гибридные автомо били.

• Читайте, читайте, читайте. Читайте как можно больше газет, журналов, местных бюллетеней по недвижимости. Обращайтесь к самым различным источникам и темам. Время от времени просматривайте газету, которую обычно не покупаете. Побродите по интернету. Что жители вашего города обсуждают в блогах? Какие появились новые сайты по недвижимости, проблемам развития городов и другим смежным темам? Чем объемнее информация, тем легче будет улавливать тенденции. Это явление называется «соединением разрозненных точек».

• Слушайте, слушайте, слушайте. Выйдите в город и прислушайтесь, о чем говорят люди. Что изменилось в их поведении? Какие новые мысли их занимают? Чем они интересуются и восхищаются? Какова главная тема бесед? Друзья, родственники, соседи и коллеги – это великолепный источник информации. Задавайте вопросы и внимательно выслушивайте ответы.

В конце анализа необходимо рассмотреть статистику по составу населения города, в котором вы намереваетесь осуществлять инвестиционную деятельность. Демографические исследования дают достаточно полную картину структуры населения, его доходов, сфер занятости, а также позволяют сделать выводы о крупнейших работодателях и других экономических факторах.

Демографические данные можно найти в библиотеках, городских администрациях городов и, разумеется, в интернете.

Демографические данные, способствующие инвестициям

Анализируя демографическую информацию и тенденции, обращайте внимание на следующие факторы, которые обычно являются благоприятными для инвестирования в определенные категории недвижимости.

• Количество женщин превышает количество мужчин (женщины более склонны к оседлому образу жизни).

• Количество неженатых и незамужних жителей превышает количество семейных (холостяки обычно снимают квартиры).

• Количество молодежи и пенсионеров превышает число людей среднего возраста (люди среднего возраста склонны строить собственные дома).

• Стабильность и прибыльность компаний, являющихся основными работодателями.

Имеет значение и местоположение недвижимости. Обратите внимание на следующие факты:

• Насколько близко расположены маршруты общественного транспорта?

• Какие планы у городских властей по поводу развития данного района?

• Насколько близко расположен парк?

• Далеко ли находится школа?

• Далеко ли находятся магазины и рестораны?

Наконец, задайте себе вопрос: «Хочу ли я вкладывать деньги в данный район?»

Когда мы с Дайаной только начали покупать недвижимость в Сан-Франциско (а сейчас у нас в этом городе уже более двадцати домов, создающих денежный поток), то первым делом постарались создать команду, способную решать сложные проблемы. Мы нашли юриста Элизабет Эрхардт, которая специализировалась на жилье, конфискованном за неуплату кредита, и Сайю Тахбазоф, чей инженерный и архитектурный талант всегда позволял придать ценность даже самой, казалось бы, безнадежной недвижимости. Мы с Дайаной разыскивали запущенные дома с проблемными жильцами, платившими за квартиры какие-то крохи, и быстренько оформляли покупку. Наша цель заключалась в том, чтобы добавить стоимости этим зданиям за счет полной реконструкции и ремонта. Лиз вела переговоры с жильцами, а Сайа занималась планированием ремонтных работ. В большинстве случаев мы пользовались затем статьей 1031, чтобы обменять приобретенную недвижимость на более крупную и лучшего качества, а часть сдавали внаем. Это приносило хороший доход, но главное – здания после реконструкции утраивались в цене, и вовсе не вследствие рыночных колебаний.

Обращаю ваше внимание на один существенный момент: для нас взаимоотношения в команде были важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность. Сегодня Лиз Эрхардт – одна из ведущих адвокатов Сан-Франциско, улаживающих спорные моменты между владельцами недвижимости и квартиросъемщиками. Мы по-прежнему хорошие друзья. Время от времени созваниваемся и вспоминаем все, через что нам пришлось пройти пятнадцать лет назад. Сайа Тахбазоф уже на пенсии, но продолжает работать над собственными проектами. Мы до сих пор в прекрасных отношениях. Случается и сегодня мы с Дайаной обращаемся к ней за консультациями.