Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 40

Страница

Но прежде чем объяснить, что это такое, продемонстрирую вам разницу между товариществом с ограниченной ответственностью и коммандитным товариществом. КТ предполагает наличие по крайней мере одного генерального партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Если в роли генерального партнера выступает физическое лицо, то оно несет личную ответственность за деятельность КТ. Чтобы сузить пределы этой ответственности, необходимо образовать юридическое лицо – корпорацию или ТОО, которое будет осуществлять функции генерального партнера. Теперь у вас есть полная защита, но вы должны помнить, что такая модель требует образования двух структур – КТ и корпорации или ТОО, выступающих в роли генерального партнера. Если же мы говорим о товариществе с ограниченной ответственностью, то здесь образуется только одно юридическое лицо – ТОО, которое само по себе обеспечивает полную защиту. Конечно, КТ тоже имеет право на существование, но, с учетом необходимости образования двух юридических лиц вместо одного, впредь мы будем рассматривать эту тему только на примере ТОО.

Говоря о защите недвижимости, необходимо различать характер судебных исков. Приведенная ниже схема поможет понять суть различий:

Схема 6.9

В первом случае жилец обращается с иском против ТОО по поводу сломанной лестницы. Если иск будет удовлетворен, жилец имеет право обратить взыскание на имущество ТОО – четырехквартирный жилой дом.

Вы можете спросить: «Но ведь если дела обстоят подобным образом, зачем вообще утруждать себя созданием ТОО?» А затем, что без ТОО жилец мог бы претендовать на все, чем владеет Джон, включая его банковские счета и другое имущество. ТОО ограничивает претензии жильца только имуществом товарищества и ограждает от иска все прочие личные активы Джона.

Во втором случае Джон является виновником дорожно-транспортного происшествия, в ходе которого нанесен ущерб другому автомобилю. Страховая компания отказывается возмещать ущерб. Пострадавший (назовем его Нетом) становится, таким образом, кредитором. Поскольку авария не имеет никакого отношения к недвижимости, Нет не может выдвигать иск непосредственно против ТОО Джона. Он может претендовать только на долю Джона в товариществе.

И вот здесь вступает в игру приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе. Он предусматривает, что Нет не имеет права стать собственником этой доли. В противном случае он мог бы продать недвижимость Джона и возместить свой ущерб из вырученных денег. (Обратите внимание: такое может случиться с корпорацией. Кредитор по суду получает в собственность акции корпорации, приобретая таким путем контроль над ней, и продает корпоративные активы. Невада на сегодняшний день является единственным штатом, где обеспечивается защита от подобных действий кредитора для корпораций, имеющих от двух до семидесяти пяти акционеров.)

Вместо этого приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе как бы ставит Нета на место Джона. Он получает право только на доход Джона от участия в ТОО.

А что, если доход отсутствует? Тогда Нет ничего не получает. Он должен ждать, пока появится доход. А как быть, если товарищество получило доход, но не распределяет его среди своих участников, а тем временем подошла пора платить налоги? Такая ситуация называется фантомным доходом, который доставляет немалую головную боль кредиторам. В соответствии с приказом об обращении взыскания на долю должника Нет приобретает не только права Джона, но и его обязанности. Ему приходится платить налоги с денег, которых он не получал.

Большинство людей не испытывают желания оказаться в подобной ситуации. Именно поэтому ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты от произвольных судебных исков. Вряд ли кто-то захочет обращаться в суд, если в результате он не только не получит денег, но и должен будет выплачивать с них налоги. ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Возьмите на заметку

ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Правила, регулирующие применение приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе, имеют отличия в разных штатах. В Неваде и Вайоминге они самые строгие. Там кредитор может действовать только на основании этого приказа. В Калифорнии самый либеральный закон. Там уже было два судебных прецедента, когда кредиторам удавалось обойти это требование и продать активы ТОО и КТ, чтобы погасить задолженность ответчика.

Поэтому, если вы собираетесь покупать недвижимость в Калифорнии или других штатах, где закон обеспечивает слабую защиту имущества (в том числе и в Джорджии), то вы можете основать ТОО или КТ, владеющие недвижимостью, в Неваде или Вайоминге, а затем добиться признания этого права собственности в штате, где недвижимость расположена фактически. Для этого вам придется представить все документы, оформленные в Вайоминге, в ведомство госсекретаря Калифорнии и заплатить немалые деньги. Но если все сделано правильно, то такие затраты окупятся и уберегут вас от многих неприятностей.

Если, к примеру, против вас будет выдвинут иск второго рода, то он будет рассматриваться по законам Вайоминга или Невады, а не Калифорнии. Кредитору в этом случае придется нанять для ведения процесса адвоката из Вайоминга или Невады. А это именно то, чего вы добивались. Дело оказывается слишком хлопотным, и хищник оставляет вас в покое.

Теперь, когда вы узнали, что ТОО и КТ являются прекрасной формой собственности, обеспечивающей защиту имущества, возникает вопрос: «Сколько объектов недвижимости должно находиться во владении каждого юридического лица?»

Все зависит от вашего решения. Однако всегда держите в уме описанные ниже сценарии, касающиеся Лиз, у которой в собственности находятся двенадцать объектов недвижимости.

В первом сценарии, если кто-то из жильцов подаст иск по поводу проблем, возникших на одном из объектов недвижимости, предметом взыскания могут стать и остальные одиннадцать объектов. Во втором сценарии, где каждое ТОО владеет тремя объектами недвижимости, предметом взыскания могут стать только два объекта, помимо спорного.

Разумеется, в третьем сценарии взыскание может быть обращено только на один объект.

Схема 6.10

Я бы никогда не порекомендовал клиенту объединять в рамках одного ТОО двенадцать объектов. В этом случае ваше ТОО становится слишком уязвивым. Из собственного опыта могу сказать, что большинство моих клиентов делают выбор между вторым и третьим сценариями. Очевидно, что наилучшую защиту обеспечивает сценарий № 3. В этом случае предметом иска может стать только один объект недвижимости.

Страница