Заговор богатых - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 60

Этим я хочу еще раз подчеркнуть, насколько важно усвоить понятие дериватива, так как лицензия представляет собой дериватив. При правильном использовании деривативы могут стать мощным орудием массового созидания, а не уничтожения. Я также хочу напомнить, что необходимо стремиться продавать больше, чем покупать. Как вы уже, очевидно, заметили, «Riсh Dad» создает на продажу активы, приносящие долгосрочный доход.

Печатайте деньги, инвестируя в недвижимость

При инвестировании в недвижимость наш план заключается в том, чтобы использовать заемные средства (то есть деньги других людей) для создания бесконечной прибыли. Вот простой пример из реальной жизни.

Приобретение. Мы покупаем дом с двумя спальням и и одной ванной комнатой в отличном районе за 100 тысяч долларов.

Финансирование. Из собственных денег вносим первоначальный взнос в размере 20 тысяч долларов и берем взаймы у банка или инвесторов еще 100 тысяч на внесение недостающей суммы, а также на ремонт и перепланировку.

Усовершенствование. Мы перепланируем дом, в результате чего в нем появляется еще одна спальня и ванная.

Повышение арендной платы за счет улучшения качества жилья. Мы поднимаем арендную плату с 600 долларов в месяц (обычная ставка за дом с двумя спальнями и одной ванной) до 1,2 тысячи (стандартная ставка за дом с тремя спальнями и двумя ванными).

Рефинансирование долга по новой оценочной стоимости 150 тысяч долларов. При рефинансировании банк выдает нам кредит на 120 тысяч долларов (80 процентов от его новой стоимости) Мы возвращаем себе свои 20 тысяч, и у нас остается еще 20 тысяч на инвестирование в новую недвижимость.

Расходы. Кредит выдан нам под 6 процентов годовых, что примерно соответствует месячному платежу в размере 600 долларов. Расходы на содержание жилья составляют еще 300 долларов в месяц, а оставшиеся 300 долларов (денежный поток) мы кладем себе в карман.

Вывод. Все расходы по возврату нового кредита и содержанию жилья покрываются за счет арендной платы, получаемой от жильцов.

В окончательном виде вся эта операция выглядит следующим образом:

Чтобы подобная инвестиция эффективно работала, необходимо учесть следующие моменты:

1. Перепланировка или другое усовершенствование недвижимости.

2. Место расположения (недвижимость имеет ценность лишь в том случае, если вблизи находятся рабочие места).

3. Хорошие условия финансирования со стороны банка и/или инвесторов.

4. Хорошее управление недвижимостью.

Если хотя бы один из этих четырех элементов отсутствует, инвестиция может оказаться неудачной.

Я начинал инвестирование в недвижимость с того, что в 1973 году приобрел квартиру с одной спальней и одной ванной в кондоминиуме за 18 тысяч долларов на острове Мауи. Ким начала с приобретения в 1989 году дома с двумя спальнями и одной ванной за 45 тысяч долларов в Портленде, штат Орегон.

Сегодня у нас в собственности находится свыше 1,4 тысячи квартир, сдаваемых внаем, а также коммерческая недвижимость. Все они приобретались по схожей формуле финансирования. На данный момент ни в один из этих объектов не вложено ни копейки наших собственных денег. Разница лишь в том, что в настоящее время мы приобретаем недвижимость уже не за тысячи, а за миллионы долларов; принцип же остается прежним. Даже в нынешней экономической обстановке дела у нас идут хорошо, потому что мы тщательно подбираем квартиросъемщиков и арендаторов, а также располагаем командой профессиональных менеджеров, заботящихся о том, чтобы жильцам было уютно в наших квартирах.

Печатайте деньги, инвестируя в ценные бумаги

Существует много способов печатать собственные деньги с помощью бумажных активов, в частности акций. Один из них состоит в использовании опционов. Предположим, я покупаю тысячу акций по 2 доллара за штуку. Затем иду к брокеру и с его помощью продаю по доллару опционы сроком на 30 дней, дающие право любому игроку на бирже купить мою тысячу акций на доллар дороже (что в итоге дает мне тысячу долларов).

Если акция за этот срок достигнет цены в 3 доллара или больше, владелец опциона имеет право приобрести у меня эти акции по 3 доллара. Если же нет, то я оставляю эту тысячу долларов себе. Заметьте, что покупал я эти акции на длительный срок, а продаю по месяцам.

В этом чрезмерно упрощенном примере продажа опциона на тридцать дней сразу же дает мне доход в тысячу долларов. Если затем я продам еще один опцион на те же самые акции и на тех же условиях, а их цена вновь не превысит 3 долларов, то я заработаю еще тысячу долларов, а акции, за которые я первоначально уплатил 2 тысячи долларов, так и останутся в моей собственности. Таким образом, я полностью вернул себе все вложенные средства, то есть напечатал деньги, пользуясь своими финансовыми знаниями. Лично мне кажется, что это имеет больше смысла, чем вкладывать средства в инвестиционные фонды на длительный срок, где их на законных основаниях украдут трейдеры, промышляющие короткими продажами и опционами.

Печатайте деньги, инвестируя в золото и серебро

Я сам в свое время напечатал деньги, построив золотые и серебряные прииски, а затем продав акции этих компаний (деривативы) на бирже. В настоящее время я работаю над созданием компании, добывающей медь. Ее акции будут размещены на фондовом рынке, как только восстановится нормальная цена на этот металл. Я понимаю, что публичное размещение акций собственной компании — это не вполне реальная ситуация для большинства людей, но это один из лучших способов создать богатство на основании своих идей.

Кстати, в свое время полковник Харленд Сандерс провел акционирование своей компании в возрасте шестидесяти пяти лет. Как гласит легенда, новая автомагистраль обошла стороной ресторан, где он готовил жареных цыплят. За счет этого резко сократился поток посетителей. После того как полковник понял, что на социальное пособие не проживет, он начал повсюду предлагать рецепты своих блюд (деривативы). Его предложения отвергались тысячи раз, но однажды кто-то все же купил его рецепт, построил па этом бизнес и выпустил акции (еще один дериватив) в продажу. Перейдя из сектора С в сектор Б, полковник сумел превратить неудачное стечение обстоятельств в богатство. Он изменил образ своих мыслей, а вместе с ними — и всю жизнь. Поэтому, когда кто-то говорит мне, что уже слишком стар для перемен, я просто напоминаю ему о полковнике и его жареных цыплятах.

Почему я заговорил о золоте и серебре? Потому, что лучше хранить золото и серебро, чем деньги. Поскольку я способен печатать собственные деньги, у меня нет необходимости откладывать их на черный день. Если правительство создает денежные средства в таком количестве, то я чувствую себя увереннее, храня сбережения в драгоценных металлах.