Истории успеха учеников Богатого Папы - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 58

Вот как я это сделала

Я начала покупать недвижимость в августе 2002 года. Сначала я заплатила 450 долларов своему бухгалтеру, чтобы он уладил все вопросы с налогами.

Затем я занялась поисками объектов. Я нашла агента по недвижимости и объяснила ей, что мне нужно. Я сказала, что буду «прогонять» финансовые показатели разных объектов через компьютерную программу инвестиций в недвижимость до тех пор, пока та не выдаст мне самое лучшее соотношение расходов, общей стоимости и доходности. Если показатели стоимости и позитивного дохода меня не устроят, то такую недвижимость я покупать не стану.

Получив такое предупреждение, агент начала присылать мне варианты. Иногда, если объект не соответствовал моим критериям, я делала предложения на меньшую сумму. (По правде говоря, абсолютно все сделанные мной предложения были гораздо ниже цены продавца.) В ответ на некоторые из них приходили поразительно низкие встречные предложения. Такие варианты я брала на заметку. Все остальные отбрасывала.

Когда цифры — цена, доходность и стоимость — меня устраивали, я передавала их по факсу своему консультанту, которая работает брокером по недвижимости. Затем мы вместе проводили детальный анализ собственности, и если вариант ей тоже казался привлекательным, она отправлялась оформлять для меня ипотечный кредит.

При оформлении кредита я использую в качестве залога часть своей доли капитала в медицинской практике. Я никогда не вкладываю в недвижимость деньги из собственного кармана. Оба показанных ниже ипотечных кредита выданы на три года примерно под 7 процентов. По истечении этого срока мой консультант по недвижимости и брокер по ипотекам посоветует мне, что делать дальше. (В Новой Зеландии большинство ипотечных кредитов выдаются только на два или три года.)

На данный момент я владею двумя объектами недвижимости. Оба имеют позитивные показатели, то есть рента или арендная плата за них перекрывает все текущие расходы и выплаты по кредиту, принося мне чистый доход.

Моей первой покупкой стал очень большой дом с четырьмя спальнями.

Покупная цена 221 тысяча долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $25 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого $25 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1950

Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) $99,72

Страховка $41,67

Ремонт и эксплуатация $50

Резерв $0

Комиссия за управление $0

Погашение кредита (на 3 года под 7 %): $1141,12

Итого $1332,51

Чистый месячный доход $617,49

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($617,49 × 12): $7406,88

÷

Капитал, вложенный в собственность $25 000

Прибыль на вложенный капитал: 29,6%

В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход.

В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов.

Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.

Покупная цена 105 тысяча долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $10 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого $10 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1040

Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) $88,06

Страховка $33,33

Ремонт и эксплуатация $50

Резерв $0

Комиссия за управление $0

Погашение кредита (на 3 года под 7 %): $524,37

Итого $695,76

Чистый месячный доход $344,24

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($344,24× 12): $4130,88

÷

Капитал, вложенный в собственность $10000

Прибыль на вложенный капитал: 41,3%

В 2003 году эта собственность была оценена в 130 тысяч долларов.

То, что с августа 2002 года я побывала там лишь однажды, позволяет мне думать, что с покупкой я не прогадала.

Но иногда приходится терпеть неудачу

Но должна признаться, что не все мои инвестиции были такими удачными. В 2000 году я потратила дивиденды от медицинской практики на то, чтобы начать с нуля бизнес натуральных пищевых продуктов, идея которого показалась мне интересной.

После двух лет работы без прибыли я закрыла дело, потеряв на нем несколько сотен тысяч долларов. Как такое могло случиться? Я продолжала вкладывать деньги в тонущий корабль. С таким же успехом я могла взять вложенные мной 375 тысяч долларов и сжечь. После этого случая я зареклась пускаться в рискованные предприятия, не собрав предварительно все необходимые сведения о новой сфере деятельности. Но так как этот бизнес я начинала с нуля, то никаких опробованных организационных или финансовых схем, а тем более книг о нем не существовало.

Когда человек покупает предприятие, которое уже работает, то у него есть возможность проанализировать цифровые показатели и просчитать, будет такая инвестиция выгодной или нет. То, что сделала я, можно сравнить разве что с глупой азартной игрой — а ведь мне азартные игры никогда не нравились.

Я рассматриваю эту неудачу как очень дорогостоящий и достаточно болезненный урок. Но все же мне кажется, что на свете не так уж много людей, способных после таких серьезных финансовых потерь идти дальше и добиваться новых успехов. А это именно то, что делаю я, и делаю это не в одиночку

Моя команда на моей стороне

В соответствии с рекомендациями Богатого Папы моя команда состоит из экспертов в разных областях, ютовых в любой момент представить мне детальную информацию по всем интересующим меня вопросам. В данной ситуации моя недостаточная образованность — это плюс. Я понимаю, что ничего не смыслю в недвижимости, и поэтому нанимаю людей, которые в этом деле мастера. Я засыпаю их вопросами, а они терпеливо объясняют мне азы и посвящают в нюансы. Таким образом я свожу риск к минимуму.