Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 81

читать книги онлайн бесплатно
 
 

Онлайн книга - Инвестиции в недвижимость | Автор книги - Роберт Кийосаки

Cтраница 81
читать онлайн книги бесплатно

Мой знакомый приобрел квартиру в том же доме с намерением подержать ее у себя в течение шести месяцев, а затем продать. Он взял в долг столько, сколько смог. Процент по кредиту был выше, чем у меня, но он сумел рассчитаться с ним раньше срока, продав квартиру с прибылью и не заплатив ничего за досрочное погашение. Таким образом, он в полной мере использовал к собственной выгоде эффект финансового рычага.

Оба этих типа финансирования пригодны для инвесторов, но они совершенно различны по структуре и по способу погашения.

Бизнес-планы могут быть как очень простыми, так и сложными. Все зависит от количества участвующих в них сторон и задач, которые предстоит решить в ходе конкретной сделки. Все это имеет существенное значение для принятия решения о типе финансирования.

Задайте себе несколько вопросов:

«Для чего я покупаю недвижимость?»

Крыша над головой. Вам нужно где-то жить? Если так, то какой дом вы можете себе позволить на собственные средства? Кто поможет с уплатой начального взноса? А может быть, лучше снять квартиру?

Инвестиция. Какого она рода? Собираетесь ли вы в ближайшем будущем продать недвижимость или будете держать ее длительное время? Покупаете ли ее для получения дохода? У каждого могут быть свои причины для инвестирования, и очень важно определиться с ними, потому что каждая требует подходящего типа финансирования и продуманного бизнес-плана.

«Какой риск вы готовы взять на себя?»

Определите пределы риска, задав себе несколько прямых вопросов о финансах и образе жизни. Если вы состоятельный и опытный инвестор, то финансовые рычаги и задолженность могут стать вашими лучшими друзьями. Если же не относитесь к этой категории, то берите в долг меньшую сумму или распределите риски между партнерами.

Возьмите на заметку

За долгие годы работы я выявил характерную черту всех преуспевающих инвесторов в недвижимость: они точно знают свой допустимый уровень риска.

Хорошим примером может служить история одного из моих клиентов, который решил купить участок под промышленную застройку в Финиксе площадью 3,7 гектара. Это был его первый проект на рынке недвижимости Финикса, хотя в прошлом он не раз совершал подобные сделки в других юго-западных штатах.

Он обратился ко мне с просьбой подыскать партнера и выработать условия финансирования. Мы долго беседовали о перспективах реализации проекта и в конце концов сошлись на том, что ему нужен заем с коротким плечом рычага и крупный институциональный партнер, который сможет выдержать любые превратности.

Я свел его с пенсионным фондом, придерживающимся очень долгосрочной инвестиционной стратегии, который взял на себя всю заботу о сборе средств среди инвесторов. Клиент был чрезвычайно доволен, что его первый проект в Финиксе не потребовал практически никаких хлопот. Он мог бы, конечно, и самостоятельно реализовать замыслы, но решил снизить уровень риска. Вероятно, именно поэтому он и сумел продержаться сорок лет на рынке недвижимости!

Разработайте несколько запасных стратегий

Для собственного спокойствия, а также спокойствия инвесторов и кредиторов необходимо ясно представлять себе, как вы сможете в случае чего вернуть свои и чужие деньги!

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки. Пусть у вас самая блестящая в мире идея, касающаяся покупки, строительства или продажи недвижимости, но если вы ясно не представляете себе, как сможете при неблагоприятном развитии событий вернуть собственный капитал и деньги кредиторов, то эта идея никого не привлечет!

Возьмите на заметку

Рассматривая любое предложение по инвестированию, я первым делом спрашиваю себя, каким образом смогу выйти без потерь из этой сделки.

Возможные стратегии выхода из сделки

В зависимости от характера проекта они могут быть очень простыми. Вот несколько вариантов. Никакого выхода. Вы можете оставить купленный дом для своих нужд и жить в нем! Главное – чтобы и вы, и ваш кредитор осознавали эту ситуацию. Рефинансирование. Возможно, ваш план заключается в том, чтобы отремонтировать сто запущенных квартир и повысить ставку квартплаты. Если так, то составьте вместе с командой перспективный план доходов (об этом более подробно в следующем разделе) и продемонстрируйте инвесторам и кредиторам, каким образом можно провести рефинансирование, чтобы они смогли вернуть капиталы. Продажа. Если вы планируете продать купленную недвижимость, то покажите, как, когда и при каких условиях это произойдет. Хотите просто купить недвижимость и ждать, пока повысится ее рыночная стоимость? Тогда вас ожидают нелегкие времена, если только вы не совершили невероятно выгодную покупку.

Создайте команду, которой можно доверять

Окружите себя знающими специалистами! Когда передо мной впервые встала необходимость приобрести какую-то недвижимость, к делу подключился отец и стал моей «командой».

Не торопясь подумайте и составьте список людей, которые могут помочь реализовать бизнес-план. В него могут войти:

• брокер по недвижимости;

• оценщик;

• управляющий недвижимостью;

• ипотечный брокер;

• бухгалтер;

• юрист, специализирующийся на недвижимости;

• подрядчик;

• сторонние организации;

• экологи.


Рассмотрим конкретные ситуации, как и когда использовать перечисленных участников команды. В качестве примера возьмем 20‑квартирный дом в Скотсдейле, который я приобрел для последующего преобразования в кондоминиум. Дому к тому времени исполнилось уже двадцать лет. Он был сильно изношен, располагался не в самом удачном районе и нуждался в серьезном ремонте. Прежде чем совершать покупку, я проделал следующее:

• побеседовал с местным брокером по недвижимости, который провел для меня анализ рыночных цен на недвижимость такого типа и прикинул, по какой цене можно будет продать квартиры после ремонта и сколько примерно времени это займет (помните о стратегии выхода!);

• нанял опытного и авторитетного оценщика, который определил стоимость каждой квартиры после ремонта;

• нанял управляющего недвижимостью, чтобы он провел аудит всех предшествовавших финансовых документов, касавшихся данного дома, и составил бюджет;

• провел встречу с ипотечной компанией, которая наняла меня (!) для реализации этого проекта, хотя первоначально замысел состоял в том, чтобы привлечь к ней ипотечного брокера, который уже имел опыт успешной реализации подобных сделок и мог бы помочь мне разработать структуру кредита и средств, собранных среди инвесторов, а также определить порядок кредитования будущих покупателей (помните о стратегии выхода!);

• попросил бухгалтера изыскать все возможности для сокращения налоговой нагрузки;

Вернуться к просмотру книги Перейти к Оглавлению Перейти к Примечанию