Инвестиции в недвижимость - читать онлайн книгу. Автор: Роберт Кийосаки cтр.№ 139

Я не знаю, приобретем ли мы три участка земли, прилегающие к нашему фитнес-клубу. Это будет зависеть от цены, условий, состояния рынка на тот момент, желаний и потребностей владельцев. Но мы готовы воспользоваться возможностями, если они появятся. Наше терпение в определенной степени уже оправдывает себя, потому что сегодня эти участки стоят немного дешевле, чем пару лет назад. Мы готовимся к будущему и с нетерпением ждем завтрашнего дня.

В области инвестиций в недвижимость учеба не прекращается ни на минуту. Именно накопление знаний отличает активного инвестора, который держит руку на пульсе, контролирует ход событий и вмешивается в них, от пассивного, просто передающего свои деньги так называемым финансовым экспертам и уповающего на то, что они сами разберутся, что с ними делать. Активный инвестор постоянно учится, растет и с каждым днем все более умело распоряжается своими деньгами. Пассивный же, передавая деньги в чужие руки, не учится ничему.

Изменения обстановки на рынке недвижимости заставляют нас думать и проявлять творчество, чтобы использовать их к собственной выгоде. Каждый объект недвижимости может стать вашим учителем. Если вы усвоите эти уроки, то получите хорошую оценку, если нет – останетесь двоечником. В роли оценки выступают два самых главных слова для любого инвестора – денежный поток.

* * *

Ким Кийосаки начала свою карьеру инвестора в недвижимость в 1989 году, приобретя небольшой жилой дом с двумя спальнями и одной ванной в Портленде, штат Орегон. Сегодня в ее собственности находятся свыше 1200 квартир, сдаваемых внаем, а также коммерческая недвижимость и земля. Объем ее инвестиционного портфеля непрерывно растет. Используя свой опыт в бизнесе, Ким со всей страстью отдается делу просвещения женщин в вопросах финансов и инвестирования. Она выступает с лекциями, ведет телешоу на канале PBS «Богатая женщина» и имеет свою рубрику на сайте WomanEntrepreneur.com. Своими руками Ким заработала миллионы и остается независимой женщиной, несмотря на то, что счастлива в браке. Ее первая книга «Богатая женщина» вошла в список бестселлеров в США уже сразу после выхода из печати и оставалась в нем на протяжении одиннадцати месяцев. Кроме того, книга стала бестселлером в Мексике, ЮАР, Индии, Австралии, Новой Зеландии и во многих странах Европы. Используя трибуну всемирно известного бренда «Богатый папа», Ким привлекает внимание общественности к удручающей статистике, касающейся финансового положения женщин. Ее книга и интернет-сайт www. richwoman.com дают женщинам возможность учиться и развиваться, добиваясь финансовой стабильности и независимости.

Очень многие люди видели телевизионное шоу «Кандидат» Дональда Трампа или хотя бы слышали о нем. Однажды, когда мы вместе с ним писали книгу «Почему мы хотим, чтобы вы были богаты», мне тоже довелось испытать себя в роли такого «кандидата». Я очень многое узнал о Трампе как о личности, о его философии в бизнесе и инвестициях в недвижимость, а также о том, почему он добился таких успехов.

Роберт Кийосаки

Первая крупная сделка пришлась на ту пору, когда я еще учился в колледже. Я проводил свободное время, читая списки проектов строительства жилья, финансируемого из федеральных средств.

Однажды на глаза мне попалась информация о районе Свифтон-Виллидж в Цинциннати, штат Огайо. Там складывалась сложная обстановка, так как из 1200 имеющихся квартир 800 оставались незаселенными. Очевидно, застройщики ошиблись в расчетах. Правительство распорядилось конфисковать эту недвижимость за долги, и на рынке наступил хаос, так как покупателей на эти квартиры не было.

Меня эта ситуация не обескуражила, поскольку я увидел в ней большие возможности. Вместе с отцом мы скупили всю эту недвижимость менее чем за 6 миллионов долларов, хотя всего два года назад на этот проект было затрачено 12 миллионов. Мы взяли кредит на ее покупку и на ремонт строений, который обошелся нам примерно в 100 тысяч долларов.

Попросту говоря, мы не вложили в эту сделку ни копейки из собственных денег, а поступлений в виде квартплаты вполне должно было хватить на погашение кредита.

Даже будучи студентом, я считал это занятие чрезвычайно увлекательным. Конечно, были и трудности, но энтузиазм помогал с ними справляться, потому что передо мной маячила четкая перспектива успеха. Я достаточно хорошо изучил эту тему, чтобы понять, какой в ней кроется потенциал и, разумеется, проблемы.

Приобретенный нами жилой комплекс имел неважную репутацию. Одной из его характерных черт были так называемые «беглецы» – квартиросъемщики, которые ночью грузили свои пожитки в машину и исчезали, не заплатив за жилье. Это происходило регулярно, и мне пришлось принять срочные меры. Я нанял людей, которые установили на улицах круглосуточное наблюдение.

Второй проблемой, требовавшей немедленного решения, было состояние зданий. Они давно не ремонтировались и окончательно обветшали. По нашим расчетам, на приведение их в порядок требовалось не менее 800 тысяч долларов. Хорошо еще, что нам было дано право сразу же после покупки поднять уровень квартплаты. В Цинциннати это было сделать значительно легче, чем в Нью-Йорке.

На все окна мы установили белые жалюзи, что сразу же повысило эстетическую привлекательность зданий, привели в порядок дворы и заменили безобразные железные двери в подъездах на белые, выполненные в колониальном стиле. В сочетании с жалюзи и красным кирпичом они придали домам совершенно иной вид. Мы не искали легких решений, но старались, чтобы все наши усовершенствования бросались в глаза. Так оно и получилось. Свифтон-Виллидж стал выглядеть совсем по-другому, и на людей это произвело впечатление. Мы разместили в городских газетах рекламу, и менее чем через год все дома были полностью заселены.

Вскоре мы поняли, что нам нужен менеджер проекта, работающий на постоянной основе. Речь шла о крупном жилом комплексе, а наш опыт показывал, что без эффективного управления нечего и думать об успехе. В конце концов я нашел одного парня, который надолго остался у меня в памяти. С первого взгляда было видно, что перед вами первостатейный проходимец, да он этого и не скрывал. Он совершенно не умел общаться с людьми – грубил им и допускал политически некорректные высказывания. Однако я заметил, что он мастерски улаживает любые проблемы, причем делает это быстро. Он оказался очень эффективным менеджером. Все остальные кандидаты на эту должность были вежливее, честнее, но не умели работать так, как он. Конечно, мне приходилось присматривать за этим парнем в оба глаза, но со своими задачами по управлению жильем он справлялся блестяще.

Недвижимость давала превосходный доход, и у меня не было необходимости появляться в Цинциннати слишком часто. Управляющий знал свое дело, побеги неплательщиков из квартир прекратились. Все шло прекрасно на протяжении нескольких лет, пока однажды я не посетил этот район и не разговорился с одним из жильцов, с которым успел к тому времени подружиться. Он сказал мне, что обстановка в районе изменилась к худшему и мне пора выходить из игры. Хотя все квартиры в Свифтон-Виллидже были заселены и жалоб от жильцов не поступало, я прислушался к его словам и решил провести несколько дней в Цинциннати и увидеть все собственными глазами.